东方财富证券:复苏中的投资机会-二-:代建行业的逆周期机会-220929

时间:2022年09月29日 作者:
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  • 来源:东方财富证券
  • 类型:宏观经济
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(以下内容从东方财富证券《复苏中的投资机会(二):代建行业的逆周期机会》研报附件原文摘录)
  【策略观点】
  城投“托底”楼市模式催生代建需求。2021年集中供地以来,拿地格局由以民企为主向以地方国企为主演变,尤其是城投平台在流拍率高的时期加大拿地,起到了“托底”土地市场的作用。但部分城投平台项目开发能力、运营能力不及规模房企,拿地开工率总体偏低,同时,地方政府债务监管趋严,城投平台融资端受限,对项目尽快取得收益的诉求提高。在此背景下,由城投平台和国企作为委托方,由民营房企作为代建方的模式,或为缓解当前土地资源错配矛盾,从而减轻房地产投资下行压力的有效手段。
  代建成为房地产业新赛道。代建具备“轻资产”特征,在房地产下行周期优势明显,净利润率明显高于传统房企和物业公司。当前超过40家规模房企入局代建行业,其中既包括万科、保利、中海、绿城、金地等大型房企,也有中小型房企。
  海外经验表明,专业化分工、平台化运作或为房地产业发展趋势。其中,美国金融化特征明显,资本代建模式成熟;日本自建房需求旺盛,私人代建业务高速发展;新加坡代建主要围绕新加坡政府“居者有其屋”的保障房建设。考虑到我国土地资源错配、大量住宅用地集中于政府部门的现状,新加坡基于政府采购的代建模式对我国的借鉴意义较强。
  我们预计“保交楼”要求和住房保障体系发展,代建行业有望迎来爆发期,“十四五”期间代建业务存在千亿市场。我国代建面积近三年平均增速17.2%,远高于整个房地产行业发展速度;代建渗透率远低于欧美发达经济体,发展空间充足。短期在“保交楼”要求下,规模房企收缩将推动商品房代建发展,同时,保障性租赁住房建设提速,非商品房代建有望稳步扩张。
  【风险提示】
  美联储加息提速导致国内货币政策边际收紧
  海外经济衰退风险、海外资本市场波动向国内传导等
原标题:东方财富证券-复苏中的投资机会-二-:代建行业的逆周期机会-220929
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