华安证券:房地产行业点评:销售、投资仍显疲态,按揭投放有所增长-211215

时间:2021年12月16日 作者:
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  • 来源:华安证券
  • 类型:行业分析
  • 评级:增持
(以下内容从华安证券《房地产行业点评:销售、投资仍显疲态,按揭投放有所增长》研报附件原文摘录)
  事件
  国家统计局发布1-11月房地产开发投资和销售数据。
  销售端:单月降幅收窄,难掩承压态势,待观察“以价换量”动作
  1~11月,商品房销售面积同比+4.8%(1~10月+7.3%),11月单月-14.0%(10月-21.7%);销售金额同比+8.5%(1~10月+11.8%),11月单月-16.3%(10月-22.6%)。其中,住宅销售金额累计同比+9.3%(1~10月+12.7%)。价格维度,2021年1~11月全国销售均价同比-0.64%(1~10月为-0.51%),售价增速环比持续下行。往后看,2021年12月至今(截至12月13日)30大中城市高频成交面积数据显示同比-33.2%,销售承压下行是大势所趋,短期降幅波动走向需观察房企“以价换量”力度。
  开竣工:开工单月不佳、累计降幅扩大,投资连续3个月负增长
  1~11月新开工同比-9.1%(1~10月-7.7%),11月单月-21.0%(10月-33.1%)。从拿地向开工传导的角度而言(拿地-销售普遍存在2~3Q的时滞)。考虑到,“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”等调控政策的实施,尤其在投资金额的管控上存在当年拿地金额/当年销售金额不得超过40%的指标约束,房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动,未来新开工在拿地端滞后的情况下,也将相应出现波动,房企主动调整开工节奏的能力存在弱化的可能。1~11月土地成交建面同比-11.2%,也反映出融资收紧已在土地端有所反应。1~11月竣工面积同比+16.2%。从合同约束及房企通过竣工交付确认业绩的主客观双因素来看,竣工数据有望成为2021年确定性最强的增长指标。
  1~11月房地产开发投资完成额同比+6.0%(1~10月+7.2%),11月单月-4.3%(10月-5.4%),累计回落,单月表现不佳,连续3个单月负增长。1~11月施工面积同比+6.3%(环比+1.6%),11月单月施工面积同比-24.7%(11月环比+13.5%)。考虑到,土拍新政的实施,将对土地市场热度形成降温影响,作为开发投资的主要组成部分,未来土地投资对开发投资的贡献存在弱化的可能。
  融资端:单月同比连续5次负增长,11月个人按揭投放提速
  1~11月到位资金同比+7.2%(1~10月+8.8%),11月单月-7.0%(10月-9.5%)。结构上,11月单月国内贷款(同比-20.5%,前值-27.2%)、自筹资金(同比+2.1%、前值-2.8%)、回款(首付+按揭)(同比-8.0%,前值-8.8%)【其中个人按揭(同比+10.6%,前值+1.0%)、首付款(同比-16.1%,前值-12.9%)】。从占比来看,销售回款作为主要的资金来源渠道(11月占比达49.4%,1~11月为54.4%。从累计同比看,融资端1~11月实现了+7.2%的增长,但单月同比连续5个月负增长,除自筹资金(11月同比+2.1%)及个人按揭(11月同比+10.6%)之外各细分渠道单月同比皆负。
  投资建议
  继“三条红线”后,“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台,将供需两端双向约束。调控风向未变,“以稳为主”仍为主基调,大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看,低基数效应消退,Q4基本面下行承压,行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注:(1)稳健发展型:保利发展、万科A、金地集团;(2)成长受益型:金科股份、新城控股;(3)物管优质标的:碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、宝龙商业等。
  风险提示
  房地产调控政策趋严,销售修复不及预期,资金面大幅收紧等。
原标题:华安证券-房地产行业点评:销售、投资仍显疲态,按揭投放有所增长-211215
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